Безопасная аренда жилья в Москве

Условная рыночная стоимость аренды жилья с учетом локации и категории объекта, при заключении договора аренды от 11 месяцев до 3 лет, с информацией о выходе из договора не ранее чем через 6 месяцев.

Апартаменты с гостиничным сервисом чаще всего используют компании для командировок сотрудников, для размещения на время проектной работы и для долгосрочного размещения (в т. ч. релокации сотрудников с семьей).

Преимуществами формата выступают более низкая стоимость по сравнению с гостиницей при наличии соответствующего уровня комфорта при долгосрочной аренде.

Средняя загрузка комплексов апартаментов с гостиничным сервисом варьируется от 65 до 87%, средний уровень оценивается в 80% без учета периода пандемии.

Средняя стоимость аренды для апартаментов с гостиничным сервисом 3* составляет 3 750 руб./сутки, для 4-звездочных объектов средняя стоимость проживания равна 6 900 руб./сутки, для 5-звездочных – 44 500 руб./сутки.

За долгосрочную аренду апарт-отели и сервисные апартаменты предоставляют скидку в среднем 8–15% от цены за ночь. Так, средняя стоимость месячной аренды без НДС для сервисных апартаментов 3* составляет 101 000 руб., для 4* 192 000 руб., для 5* – 1 250 000 руб.

В противоположность жилым инвестиционные апартаменты покупаются с целью получения дополнительного дохода при помощи сдачи апартаментов в аренду, поэтому инвесторов интересуют, прежде всего, финансовые аспекты приобретения юнитов (отдельных апартаментов). Дополнительный доход может быть активным (когда инвестор сам сдает помещение) или пассивным (когда апартаменты сдаются через управляющую компанию).

Сервисные апартаменты отличаются наличием гостиничного сервиса в апартотеле или жилом комплексе. Сервисные услуги предоставляются, как правило, профессиональной управляющей компанией в сфере гостиничного бизнеса. Их ассортимент различается в зависимости от класса комплекса и выбранной концепции. Стандартным является предоставление типичных гостиничных услуг (уборка, прачечная и химчистка, стойка ресепшн (в том числе круглосуточная), консьерж-сервис), но из список может быть значительно расширен в зависимости от потребностей жильцов.

Рынок апартаментов с гостиничным сервисом предлагает покупателю две опции – buy-to-live и buy to-let. На российском рынке данный формат коммерческой недвижимости все еще остается нишевым.

В случае покупки buy-to-let привлекательными для инвесторов являются прозрачность, более высокая доходность и наличие управляющей компании, которая берет на себя поиск арендатора.

В период пандемии формат длительного проживания оказался более устойчивым с точки зрения спроса за счет таких сегментов гостей, как сотрудники, проживающие в Москве во время проектной работы или релокации. В период с марта по июль 2020 года загрузка сервисных апартаментов составила 30% по сравнению со снижением загрузки в отелях до 7-10 %.

При сдаче имущества в аренду через агента налогооблагаемой базой для участников будут следующие доходы:
1. для агента - его агентское вознаграждение
2. для арендодателя - его доход, после удержания агентом своей комиссии

При этом, ставка налога для арендодателя может быть разной:
- 13% НДФЛ, если арендодатель физическое лицо (в этом случае налоговым агентом в большинстве ситуаций является компания-отправитель платежа)
- 6% УСН "доходы", если арендодатель зарегистрирован как ИП (+ около 40 000 руб/год - обязательные взносы)
- 6% Налог на профессиональный доход, если арендодатель зарегистрировался как самозанятый (взносов нет) сдача в аренду нежилого помещения самозанятыми невозможна. Это прямо запрещено Законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Вознаграждение сервиса составляет сумму в диапазоне [13,2% - 50%] от выручки по сделкам аренды в отношении помещений пользователя после индекса дом.рф.